Sadece birkaç hafta önce, dünyanın en borçlu gayrimenkul geliştiricisi China Evergrande, bir sonraki bölümünü yazıyor ve alacaklılarıyla olan mali anlaşmazlıklarını çözmeye çalışıyordu. Sonra bir kötü haber seli geldi ve sayfalar yırtıldı.
Şirketin varlık yönetimi departmanı çalışanları yetkililer tarafından tutuklandı. İki eski üst düzey yöneticinin gözaltında tutulduğu ve milyarder CEO’nun polis gözetimi altında olduğu bildiriliyor. Yatırımcılar, hisselerini satarak kaçtılar ve şirketin zaten zayıf olan hisselerinin geçen hafta yüzde 40’tan fazla düşmesine neden oldular.
Evergrande’nin sorunları Perşembe günü, Hong Kong’da listelenen üç şirketinin hisselerinin ticaretini herhangi bir sebep göstermeden askıya almasıyla daha da derinleşti.
Perşembe günü ilerleyen saatlerde Evergrande, Hong Kong Borsası’na sunduğu bir dosyada, başkanı Hui Ka Yan’ın “yasadışı suçlar” şüphesiyle yetkililer tarafından “zorunlu tedbirlere” tabi tutulduğunu doğruladı. Hisselerin “bir sonraki duyuruya kadar” işlem görmeyeceğini de sözlerine ekledi.
Şirket, son günlerde yöneticilerinin gelişmeleri hakkında Çin polisi tarafından açıklanan ve yerli ve yabancı medyaya yansıyan çok az bilgi verdi. Evergrande yalnızca şirketin soruşturma altında olduğunu ve borcunun kritik bir yeniden yapılandırılmasını gerçekleştiremediğini belirtmişti. Yatırımcıların boşlukları doldurması gerekiyordu.
Hızla gelişen olaylar, Çin’in konut krizini çözmeye çalışan Pekin’deki politika yapıcılar üzerindeki baskıyı artırdı. İki yıl önce Evergrande’nin 300 milyar dolarlık borcunun altında batması dünyayı kargaşaya sürüklemişti. Şimdi şirket yeniden ilgi odağı haline geldi ve konuyu borç verenlerle çözememesi, Çin’in halihazırda iflas belirtileriyle dolu olan emlak piyasasına gölge düşürüyor.
Temmuz ayı itibarıyla yaklaşık 110.000 kişiye istihdam sağlayan Evergrande’nin akıbetine ilişkin belirsizlik, son iki yılda temerrüde düşen düzinelerce başka geliştiriciyle ilgili endişeleri artırıyor. Yılın ilk yarısında 7,3 milyar dolar zarar bildiren bir diğer büyük Çinli geliştirici Country Garden, tahvil sahiplerine olan borçlarını ödemeye çalışıyor.
Kredi analitiği firması CreditSights’ın Asya-Pasifik araştırma eş başkanı Sandra Chow, “Bu, cevaplardan çok soruları gündeme getiriyor” dedi. “İnsanların gergin olduğu bir ortamda bunun hiçbir faydası yok. Gayrimenkul sektöründe hava zaten kötüydü.”
Çin emlak stokları düştü ve son günlerde son yılların en düşük seviyelerine ulaştı. Ev satın alanlar çekingen. Ve Çinli geliştiricilere borç veren bazı yabancı yatırımcılar, paralarını bir gün alacaklarına dair inançlarını kaybediyorlar.
Bir zamanlar borçlanmayla yönlendirilen Çin’in emlak piyasası, Pekin’in emlak şirketlerinin daha fazla borç alma kabiliyetine baskı yapmasından bu yana birkaç yıldır sıkıntı çekiyor. 2021’de Evergrande, ödenmemiş fatura seli nedeniyle temerrüde düşen ilk ve en önde gelen şirketler arasında yer aldı. Düzinelerce başka özel geliştiricinin de onu takip etmesi, büyüme için uzun süredir emlak piyasasına bağımlı olan Çin’in genel ekonomisine yönelik korkuları ateşledi.
Çin’in bu yılın başlarında felç edici pandemik karantinalardan çıkması, bazı geliştiricilerin yeni ev satışları ve alacaklılarla müzakerelerde kaydedilen ilerlemenin etkisiyle ilerleyebilecekleri yönünde iyimserliği ateşledi. Yatırımcılar, şirketler borçlarını ödedikten sonra para kazanabilecekleri beklentisiyle, temerrüde düşen geliştiricilerin tahvillerini bazen kuruş dolarlık banknotlar karşılığında takas etmeye devam etti.
Ancak son aylarda konut piyasası tökezledi ve daire satışları düştü. Ev alıcıları arasındaki güven kaybı, temerrüdü önleyen az sayıdaki emlak geliştiricisinin üzerinde baskı yarattı.
Son haftalarda Pekin, emlak piyasasını canlandırmak için ipotek faizlerini düşürmek gibi yeni önlemler önerdi. Çin’in en büyük şehirlerinden bazıları ev alımlarındaki kısıtlamaları hafifletmek için harekete geçti. Ancak çabaları, harcamaya son derece karşı olan Çin haneleri arasındaki genel kötümserliği tersine çevirmek için çok az şey yaptı. Büyük bir geliştirici olan China Oceanwide, sabırsız yabancı alacaklıların yol açtığı yasal bir tasfiyeyle karşı karşıya. Evergrande geçen hafta, satışlarının beklentilerin altında kalması nedeniyle kendi yeniden yapılanma teklifini yeniden gözden geçirmek zorunda kaldığını ve bu durumun şirketi olası tasfiyeye yaklaştırdığını söylemişti.
Zamanla, geliştiricilerin faturalarının bir kısmını ödeyebileceğine güvenen geri kalan alacaklılardan bazıları kaçtı.
Bir zamanlar Evergrande tahvillerinde küçük bir pozisyona sahip olan bir yatırım firması olan SC Lowy’nin CEO’su Michel Löwy, yetersiz bilgi ve açıklamalara atıfta bulunarak, “Sektörün yatırım yapılmaz olduğunu düşünüyoruz” dedi.
Evergrande ve diğer geliştiricilerin içinde bulunduğu kötü durum, Çin finans sistemi içinde uzun süredir dizginsiz borçlanmaya, kontrolsüz genişlemeye ve sıklıkla yolsuzluğa yol açan daha derin sorunları ortaya çıkardı. Ancak düzenleyiciler kuralları sıkılaştırıp şirketleri kurallara uymaya zorlamaya çalışsa da Evergrande, zayıf kurumsal yönetimle anılmaya devam ediyor.
Evergrande iki yıl önce nakit sıkıntısıyla karşılaştığında kendi çalışanlarına başvurdu ve birçok kişiyi varlık yönetimi birimi aracılığıyla kendisine borç vermeye çağırdı. Bu ay, Çin’in güneyindeki Shenzhen kentindeki yetkililer, varlık yönetimi biriminin bazı çalışanlarını tutukladıklarını söyledi.
Evergrande, ayrıntı vermeden tutuklamaları doğrulayarak, yatırımcılarını bilgilendirme konusunda hiçbir zaman özellikle dikkatli davranmayan şirkete yeni bir gizem daha ekledi. Daha sonra şirket, kötüleşen satışları suçlayarak ve hisseleri ana karada işlem gören ana faaliyet konusuna ilişkin soruşturma nedeniyle yeniden yapılandırma planı kapsamında yeni borç alamayacağını söyleyerek yeniden yapılandırma planını tamamlamak için önemli toplantıları iptal etti.
Evergrande’nin karanlıkta bıraktığı yatırımcılar son günlerde basında çıkan haberlere sadık kaldı. Pazartesi günü Çin medya kuruluşu Caixin, Evergrande’nin eski CEO’su Xia Haijun ve eski mali işler müdürü Pan Darong’un yetkililer tarafından tutuklandığını bildirdi. İki eski yönetici, bir yan kuruluştan Evergrande’nin ana holding şirketinin kasasına 2 milyar dolar aktarma planında yer almaları nedeniyle geçen yıl Evergrande’den istifa etmişti.
Daha sonra Bloomberg News Çarşamba günü, Evergrande’nin başkanı ve kurucusu Bay Hui’nin polis tarafından götürüldüğünü ve evde gözetim altında tutulduğunu bildirdi. Şirket, Bay Pan ve Bay Xia’nın gözaltına alındığını doğrulamadı.
Evergrande gibi şirketlerin yabancı alacaklılarına borcunu ödemeye yönelik müzakereler duraksadıkça ve alacaklıların zayıflığı azaldıkça, Çinli şirketler için önemli bir finansman kaynağı da kuruyor.
Natixis’in Asya Pasifik baş ekonomisti Alicia García-Herrero, “Çinli şirketlerin yurtdışına borç vermesi için kapı kapanıyor” dedi.
Bayan García-Herrero, özel Çin şirketlerinin büyümek istiyorlarsa yabancı yatırımcılardan para toplayabilmeleri gerektiğini söyledi. Çoğu yatırımcının artık bundan memnun olmadığını söyledi.
“Pazara ihtiyaç duyduklarında orada olacak mı? Buna inanmıyorum.”
Claire Fu raporlamaya katkıda bulunmuştur.
Şirketin varlık yönetimi departmanı çalışanları yetkililer tarafından tutuklandı. İki eski üst düzey yöneticinin gözaltında tutulduğu ve milyarder CEO’nun polis gözetimi altında olduğu bildiriliyor. Yatırımcılar, hisselerini satarak kaçtılar ve şirketin zaten zayıf olan hisselerinin geçen hafta yüzde 40’tan fazla düşmesine neden oldular.
Evergrande’nin sorunları Perşembe günü, Hong Kong’da listelenen üç şirketinin hisselerinin ticaretini herhangi bir sebep göstermeden askıya almasıyla daha da derinleşti.
Perşembe günü ilerleyen saatlerde Evergrande, Hong Kong Borsası’na sunduğu bir dosyada, başkanı Hui Ka Yan’ın “yasadışı suçlar” şüphesiyle yetkililer tarafından “zorunlu tedbirlere” tabi tutulduğunu doğruladı. Hisselerin “bir sonraki duyuruya kadar” işlem görmeyeceğini de sözlerine ekledi.
Şirket, son günlerde yöneticilerinin gelişmeleri hakkında Çin polisi tarafından açıklanan ve yerli ve yabancı medyaya yansıyan çok az bilgi verdi. Evergrande yalnızca şirketin soruşturma altında olduğunu ve borcunun kritik bir yeniden yapılandırılmasını gerçekleştiremediğini belirtmişti. Yatırımcıların boşlukları doldurması gerekiyordu.
Hızla gelişen olaylar, Çin’in konut krizini çözmeye çalışan Pekin’deki politika yapıcılar üzerindeki baskıyı artırdı. İki yıl önce Evergrande’nin 300 milyar dolarlık borcunun altında batması dünyayı kargaşaya sürüklemişti. Şimdi şirket yeniden ilgi odağı haline geldi ve konuyu borç verenlerle çözememesi, Çin’in halihazırda iflas belirtileriyle dolu olan emlak piyasasına gölge düşürüyor.
Temmuz ayı itibarıyla yaklaşık 110.000 kişiye istihdam sağlayan Evergrande’nin akıbetine ilişkin belirsizlik, son iki yılda temerrüde düşen düzinelerce başka geliştiriciyle ilgili endişeleri artırıyor. Yılın ilk yarısında 7,3 milyar dolar zarar bildiren bir diğer büyük Çinli geliştirici Country Garden, tahvil sahiplerine olan borçlarını ödemeye çalışıyor.
Kredi analitiği firması CreditSights’ın Asya-Pasifik araştırma eş başkanı Sandra Chow, “Bu, cevaplardan çok soruları gündeme getiriyor” dedi. “İnsanların gergin olduğu bir ortamda bunun hiçbir faydası yok. Gayrimenkul sektöründe hava zaten kötüydü.”
Çin emlak stokları düştü ve son günlerde son yılların en düşük seviyelerine ulaştı. Ev satın alanlar çekingen. Ve Çinli geliştiricilere borç veren bazı yabancı yatırımcılar, paralarını bir gün alacaklarına dair inançlarını kaybediyorlar.
Bir zamanlar borçlanmayla yönlendirilen Çin’in emlak piyasası, Pekin’in emlak şirketlerinin daha fazla borç alma kabiliyetine baskı yapmasından bu yana birkaç yıldır sıkıntı çekiyor. 2021’de Evergrande, ödenmemiş fatura seli nedeniyle temerrüde düşen ilk ve en önde gelen şirketler arasında yer aldı. Düzinelerce başka özel geliştiricinin de onu takip etmesi, büyüme için uzun süredir emlak piyasasına bağımlı olan Çin’in genel ekonomisine yönelik korkuları ateşledi.
Çin’in bu yılın başlarında felç edici pandemik karantinalardan çıkması, bazı geliştiricilerin yeni ev satışları ve alacaklılarla müzakerelerde kaydedilen ilerlemenin etkisiyle ilerleyebilecekleri yönünde iyimserliği ateşledi. Yatırımcılar, şirketler borçlarını ödedikten sonra para kazanabilecekleri beklentisiyle, temerrüde düşen geliştiricilerin tahvillerini bazen kuruş dolarlık banknotlar karşılığında takas etmeye devam etti.
Ancak son aylarda konut piyasası tökezledi ve daire satışları düştü. Ev alıcıları arasındaki güven kaybı, temerrüdü önleyen az sayıdaki emlak geliştiricisinin üzerinde baskı yarattı.
Son haftalarda Pekin, emlak piyasasını canlandırmak için ipotek faizlerini düşürmek gibi yeni önlemler önerdi. Çin’in en büyük şehirlerinden bazıları ev alımlarındaki kısıtlamaları hafifletmek için harekete geçti. Ancak çabaları, harcamaya son derece karşı olan Çin haneleri arasındaki genel kötümserliği tersine çevirmek için çok az şey yaptı. Büyük bir geliştirici olan China Oceanwide, sabırsız yabancı alacaklıların yol açtığı yasal bir tasfiyeyle karşı karşıya. Evergrande geçen hafta, satışlarının beklentilerin altında kalması nedeniyle kendi yeniden yapılanma teklifini yeniden gözden geçirmek zorunda kaldığını ve bu durumun şirketi olası tasfiyeye yaklaştırdığını söylemişti.
Zamanla, geliştiricilerin faturalarının bir kısmını ödeyebileceğine güvenen geri kalan alacaklılardan bazıları kaçtı.
Bir zamanlar Evergrande tahvillerinde küçük bir pozisyona sahip olan bir yatırım firması olan SC Lowy’nin CEO’su Michel Löwy, yetersiz bilgi ve açıklamalara atıfta bulunarak, “Sektörün yatırım yapılmaz olduğunu düşünüyoruz” dedi.
Evergrande ve diğer geliştiricilerin içinde bulunduğu kötü durum, Çin finans sistemi içinde uzun süredir dizginsiz borçlanmaya, kontrolsüz genişlemeye ve sıklıkla yolsuzluğa yol açan daha derin sorunları ortaya çıkardı. Ancak düzenleyiciler kuralları sıkılaştırıp şirketleri kurallara uymaya zorlamaya çalışsa da Evergrande, zayıf kurumsal yönetimle anılmaya devam ediyor.
Evergrande iki yıl önce nakit sıkıntısıyla karşılaştığında kendi çalışanlarına başvurdu ve birçok kişiyi varlık yönetimi birimi aracılığıyla kendisine borç vermeye çağırdı. Bu ay, Çin’in güneyindeki Shenzhen kentindeki yetkililer, varlık yönetimi biriminin bazı çalışanlarını tutukladıklarını söyledi.
Evergrande, ayrıntı vermeden tutuklamaları doğrulayarak, yatırımcılarını bilgilendirme konusunda hiçbir zaman özellikle dikkatli davranmayan şirkete yeni bir gizem daha ekledi. Daha sonra şirket, kötüleşen satışları suçlayarak ve hisseleri ana karada işlem gören ana faaliyet konusuna ilişkin soruşturma nedeniyle yeniden yapılandırma planı kapsamında yeni borç alamayacağını söyleyerek yeniden yapılandırma planını tamamlamak için önemli toplantıları iptal etti.
Evergrande’nin karanlıkta bıraktığı yatırımcılar son günlerde basında çıkan haberlere sadık kaldı. Pazartesi günü Çin medya kuruluşu Caixin, Evergrande’nin eski CEO’su Xia Haijun ve eski mali işler müdürü Pan Darong’un yetkililer tarafından tutuklandığını bildirdi. İki eski yönetici, bir yan kuruluştan Evergrande’nin ana holding şirketinin kasasına 2 milyar dolar aktarma planında yer almaları nedeniyle geçen yıl Evergrande’den istifa etmişti.
Daha sonra Bloomberg News Çarşamba günü, Evergrande’nin başkanı ve kurucusu Bay Hui’nin polis tarafından götürüldüğünü ve evde gözetim altında tutulduğunu bildirdi. Şirket, Bay Pan ve Bay Xia’nın gözaltına alındığını doğrulamadı.
Evergrande gibi şirketlerin yabancı alacaklılarına borcunu ödemeye yönelik müzakereler duraksadıkça ve alacaklıların zayıflığı azaldıkça, Çinli şirketler için önemli bir finansman kaynağı da kuruyor.
Natixis’in Asya Pasifik baş ekonomisti Alicia García-Herrero, “Çinli şirketlerin yurtdışına borç vermesi için kapı kapanıyor” dedi.
Bayan García-Herrero, özel Çin şirketlerinin büyümek istiyorlarsa yabancı yatırımcılardan para toplayabilmeleri gerektiğini söyledi. Çoğu yatırımcının artık bundan memnun olmadığını söyledi.
“Pazara ihtiyaç duyduklarında orada olacak mı? Buna inanmıyorum.”
Claire Fu raporlamaya katkıda bulunmuştur.